A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE CONSUMIDORES E CONSTRUTORAS

A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE CONSUMIDORES E CONSTRUTORAS

O contrato de promessa de compra e venda de imóvel atribui às partes obrigações recíprocas. O promitente vendedor se compromete a transferir o bem ao promitente comprador, que, por sua vez, se compromete ao pagamento das prestações. Nessa relação de consumo, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, os contratantes são devedores simultaneamente um do outro.

Se um dos contratantes violar os termos acordados, a parte prejudicada poderá rescindir o contrato. Recentemente um cliente procurou nosso escritório desejando o distrato contratual. Ele havia celebrado um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel na planta, no qual a construtora era responsável pelas obras de infraestrutura (rede de esgoto, iluminação pública, pavimentação asfáltica, eletrificação, etc.).

No entanto, a construtora não cumpriu o prazo estipulado no contrato relativo á construção das obras de infraestrutura e entrega do imóvel ao comprador. Nessa hipótese, o comprador poderá ingressar com uma ação judicial pleiteando a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos.

MAS COMO DEVE SER FEITA A RESTITUIÇÃO DOS VALORES NESSES CASOS?

O entendimento envolvendo essas demandas encontra-se pacificado na jurisprudência por meio da súmula nº 543 do STJ, que dispõe que "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador "“ integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

De acordo com a referida súmula, a restituição dos valores dependerá de qual das partes deu causa ao distrato contratual. No exemplo mencionado acima, como houve falha na prestação de serviços por parte da construtora, todas as parcelas pagas deverão ser restituídas ao consumidor. É vedada a possibilidade de qualquer abatimento presente na cláusula penal e os valores deverão ser pagos em uma única parcela, com juros e correção monetária.

Já na rescisão contratual ocorrida por culpa do promitente comprador, seja por dificuldades financeiras ou arrependimento, ele terá o direito de receber apenas parte do valor pago. A construtora, portanto, poderá reter parte do valor recebido para arcar com despesas administrativas, como a formalização do distrato do contrato, serviços de corretagem, etc.

Entretanto, a súmula nº 543 do STJ não dispôs acerca do percentual máximo que a construtora pode reter nesses casos de rescisão por culpa do promitente comprador. Ainda assim, os tribunais em sua maioria entendem que a retenção no percentual de 10 a 20% sobre o valor pago não configura cláusula abusiva. Permite-se, inclusive, uma retenção maior que 20% em situações excepcionais, como, por exemplo, nos casos em que há a comprovação de outras despesas ou prejuízos que justificam o maior percentual.

Trocando em miúdos, ao celebrarem um contrato as partes desejam que os compromissos ali firmados sejam cumpridos, de acordo com os princípios da boa-fé, probidade e a função social do contrato. No entanto, se uma das partes deixar de cumprir com suas obrigações, poderá haver a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, sendo que o montante a ser retido pelo promitente vendedor irá variar conforme as circunstâncias do caso concreto.

Por Brenda Inácio Arantes, acadêmica de Direito em estágio profissional na Nobre & Cruvinel "“ Sociedade de Advogados.